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Blogue || En quoi consite les frais de condo?

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Écrit par : Jean-Yves Boutin le 2011-03-24 T 7h07


Que faut-il savoir avant d’acheter un condo ? Comment sont calculés ce qu’on appelle les « frais de condo » ? Qui décide de la gestion de l’immeuble ? Qu'es-ce que le fond de prévoyance?

Condo divise ou indivise
Cet article concerne la copropriété divise, c'est-à-dire que vous êtes propriétaire de votre unité d'habitation, vous recevez un compte de taxes pour chaque propriétaire, vous avez votre propre hypothèque. La majorité des unités de condominiums mis en vente sont du type "divise". Nous reviendrons sur la copropriété indivise dans un prochain article.

Copropriété divise, cela veut dire que l’immeuble comporte des parties exclusives à leur propriétaire respectif – donc qui leur appartiennent entièrement – et des parties communes, dont la propriété est répartie entre tous les copropriétaires. Les parties communes sont, par exemple, le hall d’entrée, les corridors et la piscine, le cas échéant.

Certaines parties sont de propriété commune mais à usage exclusif. C’est le cas des balcons. Si vous achetez un condo muni d’un balcon, cela signifie que vous serez la seule à pouvoir l’utiliser, mais que vous ne pourrez y apporter de modifications importantes qui, par exemple, en changeraient l’apparence et nuiraient alors à l’harmonie d’ensemble de l’immeuble.

Règlements
Chaque copropriété divise est régie par une déclaration de copropriété notariée et des règlements qui varient d’un endroit à l’autre, mais dont certains sont dictés par le Code civil. Ces règlements sont adoptés par la collectivité des copropriétaires, appelée syndicat, au moment de la formation de la copropriété. Dans le cas d’un immeuble comportant un nombre important d’unités, il y a une assemblée annuelle au cours de laquelle les copropriétaires votent (directement ou par procuration) à propos de modifications éventuelles aux règlements, du budget de la copropriété, pour élire les membres du conseil d’administration chargé de la gestion quotidienne ou encore pour choisir la société à qui on déléguera cette fonction.

Syndicat de condo
L'ensemble des copropriétaires d'un immeuble à condo sont réuni à l'intérieur d'un syndicat de copropriété. Cet organisme sans but lucratif a un conseil d'administration élu, ils administrent vos frais de condo mensuels. Le syndicat à aussi des pouvoirs par la la loi lui permettant en autre, de récupérer des frais de condo impayés par un copropriétaire (un peu comme une banque).

Frais mensuels
C’est lors de cette assemblée qu’est déterminée (ou modifiée) la participation financière mensuelle des copropriétaires (charges de copropriété ou « frais de condo ») qui couvre l’entretien des services et de l’équipement (piscine, sauna, jardin, court de tennis, salle de conditionnement, etc.), qu’ils les utilisent ou non. Les frais incluent un « fonds de prévoyance », qui servira à payer les réparations majeures des parties communes et les réparations imprévues.

Avant d’acheter un condo, vous avez intérêt à prendre connaissance des frais mensuels touchant le logement en question ainsi que des règlements régissant la vie collective dans l’immeuble. Il pourrait arriver que les règles en vigueur ne soient pas compatibles avec vos besoins personnels (par exemple, l’interdiction éventuelle d’animaux ou des limites de stationnement). Votre notaire devrait, en outre, analyser le bilan des dépenses et des frais de la copropriété.

Fond de prévoyance
L’estimation des coûts des réparations majeures et du remplacement des parties communes de l’immeuble. Les sommes accumulées dans ce fond de prévoyance liquide et disponible à court terme, doivent être affectées uniquement à ces réparations majeures et remplacements.

La loi prévoit que la contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance doit être obligatoirement d’au moins 5% de leur contribution aux charges communes.

Une copropriété qui s’en tiendrait essentiellement à ce strict minimum de 5% risque fort de connaître des difficultés financières lorsque le moment d’effectuer ces réparations majeures surviendra.

Comment est déterminé votre part
Votre part est établie en "%" et est incluse dans la déclaration de copropriété de l'immeuble. Cette part est calculée en fonction de l'espace que vous occupé, de l'étage que vous occupé et de la valeur de votre copropriété par rapport aux autres dans le même immeuble. Si votre part est par exemple de 10%, vous payerez donc 10% de tous les frais de condo totaux et 10% des travaux à venir si le fond de prévoyance est insuffisant.

Vérification des états financiers
Avant de conclure l'achat d'un condo, le courtier immobilier fera une vérification des états financiers du syndicat pour s'assurer que tout est conforme et que le fond de prévoyance est suffisant.

Dans le cas d'un condo neuf, il est clair que les comptes du syndicat sont vide mais les besoins à court et moyen terme sont nul. Les frais communs dans les premières années seront donc ajustés par l'ensemble des copropriétaires en fonction des prévisions et augmenteront à mesure que le temps passe en prévision de futurs travaux et en fonction des coûts communs comme le déneigement ou l'électricité des parties communes.

Pour un condo existant, en plus des états financiers, le courtier immobilier peut exiger une copie des procès verbaux des années antérieures pour connaitre les problèmes qui ont été discutés en assemblée générale et ainsi vous aider à prendre une décision éclairée.

Pour toutes ces raisons il n'est vraiment pas recommandé d'acheter un condo sans courtier immobilier sur des sites qui se disent "sans commission", et encore plus si le condo à plusieurs années, vous pourriez avoir des surprises de tailles si une mauvaise vérification ou si il n'y a pas eu de vérification des états financiers comme la réfection d'une toiture à venir avec un fond de prévoyance insuffisant, vous devrez alors payer votre part des travaux.


SOURCE : En partie tirée de la revue Châtelaine


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